③ローンを知る

ローンを知る

住宅ローンには、さまざまな種類があります。種類や返済方法、その時期によって、総負担額は変わってきます。

それらのメリット・デメリットを把握した上で、自分に合ったローンを見つけてください。 最近では、フラット35の金利が下がっている上、フラット35Sを適用するとはじめの10年間、または5年間は金利が0.3%さがるといった優遇措置もあります。

その他のローンも、さらに金利が低く設定されているのでそちらを利用されるかたの方もまだ多いようです。福岡市にある設計事務所「住工房」では家づくりのトータルアドバイス・住宅ローン相談・住宅設計 新築・リフォーム・店舗内装まで設計対応しております。

住宅ローンの種類

公的ローン

住宅金融支援機構の融資のほか、財形融資や年金融資などの種類があります。

一般的に、利用資格・条件などの制限が比較的厳しく設定されています。

例えば、「財形住宅融資」は、会社勤務で勤め先に財形貯蓄制度がある場合、金利などの点で有利だと言われています。

その他、各地の自治体にも有利な融資制度が用意されています。

フラット35

民間ローンと公的ローンがタイアップして誕生した証券化住宅ローン。

民間金融機関のローン債権を住宅金融支援機構が買い取り、証券化して投資家に販売するという方式。

金融機関のリスクが低いため長期固定・低金利が可能となっています。

近年の低金利政策を受けて、「全期間固定型」であるこの方式が注目されつつあります。このローンを利用する場合、設計の内容について基準があり、審査を受けて通過する必要があります。

建物に対する基準が他に比べて高い分、収入などに関する条件が他より低い傾向が最近ではあるようです。

民間ローン

銀行や保険会社、ノンバンクなど様々な金融機関で取り扱っている住宅ローンを、民間融資といいます。

フラット35が、「全期間固定型」という1つの金利タイプしかないのに対し、金利タイプが「変動型」と「固定期間選択型」の2つも扱っています。

金利やその固定期間についても銀行によって様々です。

金利について

固定型

全期間適用金利が変わりません。フラット35などはこのタイプ。

適用金利が変わらないため、低金利時に借りれば、将来の金利上昇リスクを回避できます。

また、返済額が一定のため、返済計画が立てやすくなります。 ただし、金利下降期に借りると、結果的に金利負担が大きくなりトータルの返済額が増えてしまう可能性もあります。

他のローンでは、団体信用生命保険が金利に含まれていますが、フラット35の場合、別途任意で加入する必要があります。

ただし、団体信用生命保険に代わるもうすこしお安い保険制度もあるよう。 なお、フラット35の場合、ローン保証料は必要ありません。

変動型

年2回、短期プライムレートの変動にあわせて金利が見直され、それに基づいて返済額が再計算されます。

低金利期や金利下降期には低金利メリットを享受できます。反対に適用金利が上昇を続ければ、それにつれて返済額もアップしてしまいます。

ただし、5年間は月々の返済額は変わりません。その間の不足分は、5年経過後以降の返済額に反映されます。

なお、たとえ急激な金利上昇があったとしても、月々の返済額に反映できるのは、上限で25% までと定められています。

しかし、急激な金利上昇では利息分が毎月の返済額を超え、「未払い利息」が生じてしまう可能性もあります。

(金利に上限を決めている商品もあります。また途中で固定期間選択型に切り替えられる場合もあります。)

固定期間選択型

当初数年間の金利が固定されている特約がついた住宅ローンです。

固定期間終了後に、金利状況に応じて、固定金利か変動金利か選べる自由度があるのがメリット。ただし、固定金利期間中に変動金利への変更はできません。

金利上昇が続くと、初めから長期の固定金利にしておいた方が有利な結果になり、金利下降が続くと、初めから変動金利にしておいた方が有利な結果になります。

銀行によっては、固定期間選択型と変動型を何度でも自由に選択できるものもあります。(手数料は必要)

子供の教育にお金のかかる期間が10年程度の場合などは、金利上昇のリスクを考え、固定金利期間を10年とし、その後は変動にするといった方法もありえます。

返済方法について

元利均等払い

実際の返済額(元金+利息)を、毎月均等に支払う方法。

返済期間中、ずっと返済額はかわらない。

返済当初は金利分ばかり返済するので、元金がなかなか減らない。

最終的には総返済額もやや多くなると言われている。ただし、当初の返済負担を抑えながら計画的に返済できる。

 

元金均等払い

元金を毎月均等にし、元金部分の残高に応じて利息部分を載せていく方法。

実際の支払額は、 元金の減少に伴う金利の減少により、徐々に減ってゆく。

元金が多く残っている支払開始期は、金利分の負担が多い。

元利均等払いに比べ、総返済額は少ない。

子供がいない共稼ぎの方など、はじめに多く返せる場合におススメ。